Строительство коттеджей и домов в 2015 году. Прогноз на изменение цен по стройматериалам.

В этой статье рассмотрим, как влияет на цену строительства загородных домов и коттеджей, события, которые происходят в нашей стране и регионе.

2014 год начинался с ожидания кризиса в России по любому поводу, то выборы глав регионов 2013, то Новый год, то Олимпиада в Сочи, то кризис Украины, то осень 2014 года. Для Тюменской области все эти события также повлияли на рынок недвижимости.

Основными местными событиями 2014 года стало прекращение поступления больших денег от недропользования, однако они удачно заменились «на переселение, дороги и мосты», но существенное сокращение поступлений из центра неизбежно в 2015 году. Рынок строящегося многоквартирного жилья в г. Тюмени в 2014 году достиг своих максимальных значений по вводу кв.м. жилья в эксплуатацию, при том, что проявились явные тенденции на сокращение реального спроса со стороны нуждающегося населения, а при стабилизации розничных цен начался слабый отток инвестиционных частных игроков. Все бы хорошо, но вот осень принесла серьезный сюрприз, удешевление рубля по отношению к доллару и евро на 20-40% за год в пределах октября 2014 г., что поставило под сомнение о реальной доходности недвижимости. Большинство кто хотел сохранить и приумножить в недвижимости уже потеряли 30%. Итак 2014 год еще не закончился, но уже наметились некоторые векторы на 2015 год. С чем мы встретим и проведем 2015?

Процентные ставки по потребительским кредитам, несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ РФ скорее всего будут снижаться до уровня вилки 17-30% годовых (главным образом за счет жесткого регулирования ЦБ). Курс валют серьезно зависит от цен на нефть и ликвидности корпоративных возвратов по долгосрочным займам, наш прогноз, что цена на нефть будет держаться почти до конца 2015 года в пределах 70-85 баксов за баррель, и уровень безопасной цены рубля в районе 51-45 за доллар, однако с явным трендом на укрепление рубля в 2016 году.Ипотека в России несмотря на повышение рисков и ключевых ставок, скорее всего даже снизится до уровня 12% годовых в 2015 году.

 Цены на основные строительные материалы, несмотря на снижение платежеспособного спроса со стороны населения и предприятий все таки поползут вверх, такая вот специфичная Россия, но не на много, в пределах 5-10% сезонных колебаний. Самый неприятный прогноз длястроительства домов и коттеджей, цены на стоимость работ (рабочей силы) вырастет и очень существенно до 30-40%, и связано это будет, прежде всего, с ростом спроса на самострой загородки со стороны частных застройщиков.

Почему люди хотят уехать из города? Никому не ясны такие причины, так как проживание за городом, несмотря на множество преимуществ, объективно пока - это более затратное и неудобное мероприятие, чем жить в квартире, но тренд строительства загородных домов и коттеджей  начинает набирать обороты.Также в 2015 году ожидается отмена дачной амнистии, что приведет к удорожанию стоимости разработки проектов, необходимых теперь уже для сдачи объекта в эксплуатацию, возникнет некий новый рынок: «Сделаем проект под ваше Чудо, очень быстро, очень недорого, со всеми разрешениями». По нашим прогнозам в 2015 году будет построено более 6.000 малоэтажных домов в Тюменском районе. Больше всего пострадают строительные фирмы, которые наберут весной много заказов по ценам 2014 года, и конечно же частные застройщики, которые будут уверены, что гастарбайтеры и знакомые бригады ниже цен рынка. (о выборе подрядчика мы писали в предыдущих новостях)

Что мы НЕ ожидаем, так это серьезного снижения розничных цен на квартиры, несмотря на внушительные объемы застройки в Тюмени, и реального сокращения спроса на него. Согласно экономической теории должен быть обвал в пределах 10-30% на розничные цены многоэтажного жилья, но мы живем в России, а кризис 2014 года совсем не похож на 1993, 1998, 2008 гг., это пожалуй более структурный и более масштабный по времени процесс, нежели ранее.

С учетом, того что ЦБ существенно обесценил рубль, снижение цен на жилье в рублях сдерживает уже произошедший реальный обвал, отсутствие реальной конкуренции на рынке загородной недвижимости (90% рынка олигопольный), хорошо работающая ипотека, несмотря на высокие процентные ставки.

Однако сюрпризы может принести как раз 2016 год, когда могут сойтись во единое, реальное изменение климата, вынужденные структурные реальные реформы экономики России в 2015 году, переход внешних расчетов только на рубли, после проигрыша по газово нефтяным войнам, запуск печатного станка и снижение кредитных реальных ставок до 7% годовых, при одновременном снижении инфляции до 4-5% годовых. Так что экономическое чудо России 2016 неизбежно!

Но нам важен 2015 предстоящий год. Насколько это реально судить сложно, но вот брать сегодня в ипотеку под 17% годовых квартиру, которая в конце 2015 будет стоить на 13% дешевле и при явном тренде снижения ипотеки в 2016 - это надо хорошо перебдеть. При этом стоимостьзагородных домов и коттеджей серьезно не подешевеет хотя бы потому, что цена за 1 кв.м. находится в пределах 15-25тыс за кв.м., наценка в пределах 5-20%, в отличии цен от многоквартирной  недвижимости в разы, с учетом наличия явного неудовлетворенного спроса на загородку.

Зима 2014-2015 все-таки ожидается холодной, то есть неделя в -45С0 это реальность, и как тут не вспомнить об энерго и теплоэффективности. Люди будут более внимательно относится к строительству теплоэффективных загородных домов и коттеджей, и технологии их постройки, и мы ожидаем, что розничная цена на многослойные блоки  в мае 2015 вырастит в пределах не менее 15-20% от сегодняшних, как обычно будет сезон, всем надо, но блоков нет.

По Тюмени можно отметить отрасли и продукты, которые больше всего подвержены фактору рисков на удорожание продуктов:  - Туристическая деятельность, сфера развлечений, кафе и ресторанов, продажа импортных автомобилей, мебели, импортных вещей и одежды, бытовой техники. В рост пойдут юридические и коллекторские услуги, продукты питания, аутсорсинговые компании, ИТ-технологии, услуги по распродаже арестованного имущества, магазины антиквариата и предметов искусства, комиссионные магазины, услуги по ремонту мебели, бытовой техники, автомобилей, услуги по совместным поездкам «попутчик», дисконт системам и кооперации.

В целом несколько советов для людей, что делать во времена рецессий и экономических кризисов:

1. Вкладывайте деньги, прежде всего в то, что может приносить доход, пусть это будет небольшой, но стабильный и желательно пассивный доход (в приоритете главным выступают навыки и умения, образование, здоровье). Например, если Вы собираетесь строить загородный дом, то можно сразу подумать о сервисном семейном бизнесе в коттеджном поселке, их очень много (парикмахерские, кафе, мастерские, магазинчики, аптеки, гостиницы, эко туризм, няни, уборка снега и тд и тп), и часть дома использовать сразу под это направление;
2. Доходы лучше диверсифицировать по разным источникам (несколько видов поступлений, видов деятельности, подработки и тд);
3. В начале кризиса лучше всего продать все самое ликвидное, то, что можно потом быстро купить обратно, что имеет постоянный устойчивый спрос. При этом на фазе выхода из кризиса, Вы сможете купить то же самое, но дешевле. Однако не нужно продавать неликвидное, например произведение искусства, потом не купить обратно;
4. Брать кредиты и замы в кризис не самая лучшая идея, прежде всего, нужно избавится от кредитных карт и микрозаймов. Ключевое начните сперва зарабатывать, а уж потом потреблять из заработанного;
5. Необходимо сосредоточится на повышении производительности труда, чтобы Вы могли делать ту же работу за меньшие время и деньги;
6. Помните, что нужно развиваться и процветать, а не выживать и сокращаться, даже при сокращении бюджетов на потребление, пересмотре приоритетов, и ценностей;
7. Для развития привлекайте партнеров, вместе легче снизить риски и быстрее добиваться результатов;

В общем и целом подводя итог данной статье, можно сказать, что цена строительства загородных домов и коттеджей со временем меняется, меняются технологии и потребности, и в настоящий момент, строительство – это уже не просто желание реализовать заоблачную мечту, а возможность, которая может в последующем позволить сэкономить, или даже заработать!